为什么恒大要借壳回A「」

为什么恒大要借壳回A

为什么在香港上市的地产公司如万达，恒大都退市，回归A股？是由于港股易被做空，从而引爆国内地产泡沫吗？

谢邀，很简单，在港股圈不到钱，所以回A股，抱歉，纠正一下，不是港股圈不到钱，是港股不如A股好圈钱

恒大地产为何要借壳回 A 股上市，前景怎样？

一则停牌两年多的上市公司公告，撩拨了无数人的心绪。

（本文经丫丫港股圈授权，请勿转载）

前日，深深房A(000029.SZ)公告称，重组标的恒大地产已完成房地产业务的内部重组，并取得香港联交所对恒大地产在A股重组上市的分拆批复。公告还称，标的公司恒大地产已完成三轮战略投资者的引入。

来源：节选深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司关于筹划重大资产重组事项停牌进展公告(公告编号：2019-014)

遥想2016年9月，深深房A停牌并宣布和中国恒大旗下地产业务进行重组，恒大地产正式踏上借壳深深房A回归A股的旅程。

此次公告，市场普遍解读为“恒大回A股终获批”、“地产调控出现放松迹象”，引发不少投资者对地产股的热烈追捧。

公告发出后，港股市场的中国恒大(http://3333.HK)股价止跌回升，全日收涨1.92%。

来源：富途

同为港股内房股三巨头的碧桂园(http://2007.HK)、融创(http://1918.HK)同样止跌回升，分别收涨0.83%、1.85%。

不过，我们查看了过往深深房A的停牌重组公告，发现大部分的内容都很雷同。有接近恒大人士指出，深深房A的新公告不过是例行的信息披露，并无特别。

另外，根据相关上市规则要求，中国恒大(http://3333.HK)分拆恒大地产须先获得港交所批准，再按照A股的相关监管要求上市。目前，证监会和深交所对深深房和恒大地产的重组并无新的表态和动作。

这表明，监管层对地产股分拆上市和再融资的态度，并无放松，而对于地产调控的大规模放松，更无可能，恒大回归A股的路途仍然漫长。

一、为何大家都觉得房地产要放松？

乱花渐欲迷人眼。

自去年底开始，多个城市的地产调控出现“松绑”迹象。首当其冲的就是一座山东的十八线城市-菏泽。

18年12月18日，菏泽市住房及城乡建设局在其官方网站上发布了《关于推进全市棚户化改造和促进地产市场平稳健康发展的通知》(荷建(2018)7)。通知中的第六条“取消新购住房限制转让措施”，打算取消持续了一年有余的“新房限售”。

要知道，“限售”作为地产调控“五大武器”之一，杀伤力不低。此次放开，会使得二手市场房源增加，促进市场交投，是实实在在的放松。而就在大家热议菏泽之时，马上又出现另一座跟进的城市。

12月19日，广州市住建委发布《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》指出，2017年3月30日前(含当日)土地出让成交的(以签订土地出让合同、成交确认书或经公告确认土地出让成交日为准)房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象。

其后，陆续有城市加入。

2018年12月26日，湖南衡阳市住建局宣布，执行了一年《关于规范市城区新建商品房销售价格行为通知》将于2019年1月1日起暂停执行；
2019年1月3日，合肥市国土资源局、市物价局的一则信件回复中提及，在2016年11月之前出让的居住用地(含商住用地)，新房备案价格不受“限价”约束；
2019年1月5号，兰州市住房保障和房产管理局发布《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》的公告，明确对部分区域松绑限购；

南京、长沙、武汉、济南、郑州、西安等城市，也相继公布了房地产“放松”措施，有直接取消特定区域限购的、有落户即获购房资格的、有给予高学历购房补贴的，莫衷一是。各地政府为此也是八仙过海，各显神通。

若是单一城市的行为，我们或者不必惊讶，但一系列城市，当中涵盖一二三四线城市，的房地产调控措施的转变，就十分引人注目了。

和政策面宽松相对应的，是金融层面的宽松。

融360的数据显示，全国首套房贷款平均利率自18年11月的顶点5.71%开始下降，至2019年1月，降至5.66%，环比下降0.35%；部分城市，如深圳和杭州，甚至降至5.145%；1月份，房企发债达1103.9亿元，创一年来新高，2月发债673.93亿元，增加87.7%。

影响房地产市场最重要的两大因素--政策和金融，相继出现放松的迹象，同时，鉴于过去房产调控周期以及当前的经济压力，投资者有理由相信，房地产大放松时代已来临。

但事实真的如此吗？

二、实际上房地产有没有放松？

在我看来，历史不会简单地重复，房地产没有理由放松。

众所周知，目前房地产是中国经济的支柱性产业，过去10年为国家挺过全球性金融危机做出过巨大贡献，但同时也造成房价过高、居民负债过重、挤压实体经济、降低居民消费等负面效应，时至今日，这些效应正在演变成国家经济的拦路虎。

更重要的是，房地产的繁荣是建立在货币超发、透支居民未来财富的基础之上，这样的模式若不加以控制，必将造成严重的经济滞涨，甚至会造成社会动荡。

同时，中国也正处于新旧经济转换的关键时期，若转型失败，可能会步拉美国家后尘，陷入“中等收入陷阱”。而房地产作为旧经济的代表，同时又是容易出现炒作的产业，如果任由其发展，只会导致过多的资源倾注于旧产业，阻碍新兴产业的发展，拖累国家转型。

从这些角度上看，严格管控房地产，其实正正是国家实现转型升级的必经之路。

不过，鉴于房地产的国家经济支柱作用，若一棍子打死，造成房价大幅下滑，矫枉过正，有可能致国家经济于死地。所以我们看到国家的调控总基调是：坚决遏制房价上涨、保持房价总体平稳以及因城施策。

在这个总基调下，房地产调控其实就只有一个字--稳。只有稳，才能“以空间换时间”，在平稳的环境下，加快经济的转型升级。

而回看前文所谓的有城市放松迹象，其实正正就是“保持房价总体平稳以及因城施策”的表现，即是房价下滑压力较大的城市，可以适当放松。总体上，大多数的一二线城市仍旧执行多项严厉的限制政策，即使是放松的城市，力度也有限，大多数都是微调，不过是在侧边敲敲打打，其实是未触及核心的限制政策和金融层面。

如宣布取消区域限购的兰州，细心的读者不难发现，其不过是取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策，核心城区的限购政策依然未有松动。

来源：兰州市住房保障和房产管理局公告

因此，房地产大放松时代并没有到来，也不可能到来。从这个角度上看，恒大地产回归A股的路程仍旧遥远。

因为如果让恒大过快回归A股，这等同默许了资本再次为房产巨头输送“弹药”，让其继续在地产业大展拳脚，变相就是自打嘴巴。另外，资金都涌到了房地产股中，科创板还有希望吗？

同时，也会给予市场“放松地产调控”的预期，股市跟楼市从来都是互相影响，实体经济中，大量资金就可能涌向房地产，再一次推高房价，加重房地产对经济的“绑架”，转型升级更加难以施行。

而限制恒大地产这样的巨头回A顾“抽水”，才是真正的“坚决遏制房价上涨”。今天，港股市场的中国恒大(http://3333.HK)大幅回落2.92%，或正是此道。

来源：富途，中国恒大股价走势

不过话虽如此，我们却看到今年以来港股市场上相当多的内房股出现大涨，这又该怎样解释？

三、那为何港股内房股为何大涨？

据克而瑞内房股领先指数(CESCPD.CSI)显示，进入2019年，港股内房股的成交量指数节节攀升，由年初的4857点升至今日的6180点，升幅27%，跑赢同期恒指升幅(12%)；成交量由3.17亿股升至6.27亿股，升近1倍。

来源：克而瑞内房股领先指数

指数跟踪的39个内房成分股中，有34家上涨，头三名涨幅均超过7成，股价创出新高，仅有5家下跌，最大跌幅也不过是16.08%。

来源：克而瑞内房股领先指数

来源：富途，时代中国控股(http://1233.HK)股价创出新高

来源：富途，中国奥园(http://3883.HK)股价创出新高

来源：富途，新城发展控股(http://1030.HK)股价创出新高

三大巨头融创中国(http://1918.HK)、碧桂园(http://2007.HK)、中国恒大(http://3333.HK)也分别涨了48%、28%、20%。

放眼过去，内房股的日子红火得不得了。作为看天(政策和货币)吃饭的行业，这不是和前文所说的房地产调控仍未放松有矛盾？

其实不然，股票市场有自身的规律，股价若想上涨，可以是盈利，即EPS上升，可以是估值提升，也可以未来预期看好，等等。

回看去年及今年的内房股表现，我们不难发现当中的演变路径，那就是去年跌得多，今年便涨得凶。

首先，去年是地产行业较为困难的一年，棚改取消、央行“收水”、“五限”政策、贸易摩擦、经济下行、就业压力等，加上多地出现的房屋销售下滑、“金九银十”熄火、“房闹”事件、部分中小房企资金链断裂、龙头房企都大喊“活下去”等等，都为房地产发展蒙上一层阴影，市场预期悲观，从而拖累内房股股价下跌，从克尔瑞指数不难看出，18年2月至10月，指数一直处于下跌区间，跌幅接近40%，市场出现一定的恐慌。

来源：克而瑞内房股领先指数

不过，随着国家相继出台稳经济的政策，尤其是部分城市地产出现“放松”迹象后，市场的悲观预期逐步改善，从而推动股价稳步回归合理的估值区间。

其次，近期陆续发布的内房股18年财报显示，房企的业绩依然强劲。

如碧桂园，营收和净利润分别增长67%、32%；中国恒大核心利润大涨90%；中国奥园营收和净利润大涨61%、46%等等。

瑞信发表研究报告，称相信大部分内地房地产发展商将公布强劲的2018财年业绩。在该行所覆盖的内房企业中，预期2018财年的核心盈利将同比平均增长39%。内房去年合同销售同比增长29%，这将转化成2019财年的收入锁定比率107%，印证了该行对内房企业2019财年的收入将同比增长25%的预期。

政策预期的放松，加上盈利增长超预期，令内房成为了港股少有的双超板块，双轮推动下，19年的内房股一扫去年的阴霾，股价节节攀升。

这就是此次内房股为何大涨的原因。

四、结语

内房股的大涨，或者会有不少投资者问可否乘胜追击，尤其是此轮未赶上的投资者？

我认为，追高需要谨慎。因为内房股已经上升了近3个月，从估值水平上看，很多股票都已经回归到合理区间，既然如此，再上涨就需要更多动力，或是预期继续好转，或是业绩继续大涨，或有大量场外资金入场，等等，但现在都未看到有这些动力。

相反，随着业绩公布，盈利预期兑现，反而有可能出现高位配股、资金抽逃等现象，到那时，股价回调的压力就会增大。

因此，即使非常看好内房股表现，也不宜高位接盘，投资者就唯有忍受一下，等后期调整后出现好机会再决定是否入场。