上海的房价究竟多少？
2021年上海土拍总结
随着第三批集中供地土拍落幕，上海2021年土拍进入尾声，土豆君带大家回顾过去一年的含宅地成交以及房企布局行为。
成交综述
城区持平，郊环外放量，五大新城为主力成交
2021年上海总计成交95宗含宅地，总建面1200.12万方，同比去年增加29%，揽金2397.91万方，同比增长15%。
从成交区域来看，集中在五大新城。其中南汇仍然占主力，成交21宗，同比去年增长7宗；青浦第二，成交15宗，奉贤第三，成交11宗。中心城区稀缺含宅地放量，杨浦、徐汇各3宗，普陀、虹口各2宗，静安、黄浦各1宗。
从环线来看，土地成交集中在外郊环和郊环外。其中郊环外40宗，同比去年增加12宗，以临港为主；外郊环37宗，同比去年减少11宗，以松江、嘉定、青浦为主；中外环5宗，内中环9宗，内环内4宗。
政策解析
土拍政策持续收紧，实现稳地价、稳房价、稳预期
限地价、限房价。
上海土地出让改变了过去价高者得的模式，采用一次书面报价模式。新增“中止价”和“一次书面最高报价”，最高溢价率限制在10%左右，为房企预留利润空间；同时设置房地联动价，从供应端稳房价、稳预期；自次上海成为双限城市。
禁用马甲，延续原有自有资金证明。
加强出让履约监管，禁止直接或间接转让股权。
新增“随机值”玩法，提高土拍不确定性。
进入一次书面报价阶段，一旦有竞买人报价相同（无论该报价最终是否有效），将触发系统新增一个大于中止价且不大于一次书面最高报价的任一万位整数“随机值”。书面报价环节仅新增一个随机值，随机值可与竞买人的报价重复。
若触发“随机值”，撞车企业和被撞车企业可以重新报价。平均价为一次书面报价结束后所有有效报价的算术平均值（有三个及以上有效报价的，“随机值”纳入平均价计算），未报价、无效报价和修正报价不纳入平均价计算。“随机值”的加入使得热门地块的最终竞得人更加扑朔迷离。
招标设立“135”打分机制，控制入围竞标人数量（延续）。
上海宅地拍卖一般采用“招挂复合”方式，住宅用地多为7进6或6进5，商住办综合用地多为3进2，有效控制热门地块入围竞标人数量。同时每取得一宗地块(包含联合拿地)将扣除15分，有效防止了实力房企对热门地块的垄断。
（“135”评分标准）
土拍解读
集中供地从热到冷，年底略有翘尾
二批次出现终止地块，高达7宗。
上海首集中供应32宗，成交31宗，青浦区夏阳街道华青路西侧01-05地块终止；二批次供应27宗，成交20宗，7宗终止，其中首集中建发以12.89%高溢价的地块就在终止的两宗陈家镇地块附近，可见二批次企业对区位比较偏，后期存在风险的地块持谨慎态度；三批次供应27宗，全部成交，在年底窗口期，企业拿地意愿较强。
首集中房企积极参拍，二三批次参拍家数锐减。
从整体参拍家数和参拍家次来看，一批次最火，二批次明显降温，三批次有所回升。
首集中总参拍企业家数：54家；参拍家次：152次；预计国土总收获保证金总额：650亿元，趴账资金总额：3526亿元（以一次性报价上限估算）。
二批次总参拍企业家数32家，环比首批缩减22家；预计国土总收获保证金总额183亿元，趴账资金总额1003亿元，环比首批缩减72%。
三批次总参拍企业家数45家，环比二批次增加13家；预计国土总收获保证金总额179亿元，趴账资金总额980亿元，环比二批次微降2%。
单地块热度下滑，企业缺席二三批次土拍。
首集中单地块房企参拍数量较多，12宗地块触发招标。最热地块TOP3：宝山罗店地块18家报名，嘉定南门地块13家报名，青浦赵巷地块12家报名。在一众竞争激烈的地块中产生了入围门槛最高TOP3：南翔地块106分、赵巷地块105分、马路地块100.4分。首集中热门地块积分要求严苛。
（一批次企业参拍情况节选）
相比首集中上海土地热度，二批次土地热度明显下滑，均不需要打分。最热地块TOP3：青浦华新地块6家报名，奉贤新城地块6家报名，闵行梅陇地块4家报名，均为挂牌出让。近半数地块仅一家参拍，底价拿地，多为政府托底；拿地企业以央企、国企为主。
（二批次企业参拍情况）
三批次土地热度持续下降，近七成含宅地底价成交，同时地块热度分化，闵行华漕和青浦朱家角小地块土拍热度较高，各7家报名，触发积分，招标成交。
参拍地块数量下降，企业投资布局收缩
首集中报名地块数量TOP3：保利发展12宗、中建八局10宗、碧桂园9宗，头部房企广撒网模式尽显资金实力。
受融资收紧以及上海对自有资金的要求影响，二批次企业报名地块数量锐减。最多不超过三宗，华发、上实城开、港城开发、龙湖、象屿各3宗。
三批次企业报名地块数量相比二批次有所上升。建发报名4宗地块，一马当先，招商、大华、国贸、大名城等实力房企以联合体或者独资的形式各3宗，拿地意愿强烈。
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