阿里拍卖有哪些坑？
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阿里拍卖有哪些坑？
我觉得之所以选择拍卖品，月无非就是想捡漏，既然是捡漏那就得做好功课，天上不会掉馅饼，捡漏一样，所以要端正心态，拍卖本身是公开透明公正的，所谓的坑都来自于竞拍人自己。
老公却说在阿里拍卖上拍卖法拍房可以放心的，哪位知道这可靠吗啊？
作为一个有多年参拍经验的法拍服务商，可以先肯定的回答你，大部分的法拍房是可靠的，可以放心参拍。但是我们有时在新闻或者其他渠道看到过法拍有风险，拍后住不进去等报道，这就是那少部分有风险的法拍房了。
那么什么样的法拍房会有风险呢？怎么规避风险放心购买呢？
第一类：房屋无法过户
房子拍中后，房地产交易中心不允许该房屋的过户交易。像这样的房子，我们建议最好不要参拍，不仅耗费大量时间，其金钱成本也无法预估。
怎样识别无法过户的房子呢？
我们总结出了这几种真实发生过的例子：市政配套用房、历史保护建筑、不完整产权、连体房屋、军产房、公房等，这些类型的标的在房地产交易中心办理过户时都会遇到不小的波折，有的甚至过不了户办不了房产证。
规避风险方法：
针对第一类无法过户或者难以过户的情况，尽调时应该注意：房屋权属状况，特别是土地性质，交易中心或有关部门的交易规则。
解决办法：尽调得出不符合过户条件的法拍房，不要竞拍！
第二类：房屋被租赁
一般我们遇到的有租赁情况的标的大致可分为五种：
①无效租赁，但被执行人及案外人极度不配合；
无效租赁
无效租赁
②长期抵债的租赁；
长期抵债租赁标的
长期抵债租赁标的
③长期租约真实付租金
长期租约真实付租金
长期租约真实付租金
④真实短期租赁；
真实短期租赁
真实短期租赁
⑤原本无租约，却突然冒出租约。
原本无租约
公告里写明无租约
无端冒出租约
规避风险方法：
针对第二类房屋被租赁的情况，尽调时应该注意：
（1）租赁信息：房屋使用人情况租赁备案情况租赁合同合约双方租期金额付租方式违约成本等
（2）合同合法性：是否有租赁备案是否有恶意租赁是否有真实资金往来等
（3）后期租金情况：收取主体租金流向
解决办法：评估租赁违约成本，清场费用，综合参考后参拍。
第三类：房屋难以交付
经常关注【拍卖公告】的朋友们会发现，法院公告对责任描述会比较严谨、遇到“按调查时现状拍卖”、“不详”等情况，需要多关注。
但实际上，标的是个什么情况，只有真实下户走访才能发现。
像是烂尾楼、被大火烧毁过、没有水电煤开户、公告时没有人实际有人居住、公告空置实际有群组等等这些情况都要在拍之前核实清楚。
如果标的被占用，且占用人极不配合，那么房屋交付就会有一定的风险，甚至会造成有产证却住不了的尴尬境地。
基本上分为六类：
①被执行人占用②案外人占用③有一定条件才搬离的占用④有关债权人⑤“物”的占用，物品没人清空⑥标的涉及违章
规避风险方法：
针对第三类房屋难以交付的情况，我们尽调时应该注意：占用人情况及关系案件情况物业及邻里反馈房屋违章登记。
解决办法：
有老人、幼儿占用的房屋请避免。
其余类型确定好清场方案及成本，按测算总价竞拍
第四类：原房主身份风险
司法拍卖房产的来源一般分为银行贷款、民间借贷、国家没收、无主财产。这其中牵扯到的原房主身份残次不齐,有风险的身份虽不常见，但是一旦出现就会很麻烦。
主要分为三类：凶杀、黄赌毒、民间高利贷涉黑，就算顺利过户、顺利交付，住着也不安心。
真实案例：
规避风险方法：
针对第四类原房主身份风险的情况，我们尽调时应该注意：查封信息、抵押信息、案件来源，涉案人员、被执行人、占用人、邻里情况等背景调查。
解决办法：将瑕疵折算成能接受的成本，按照测算总价竞拍。
第五类：高额税费未事前评估
造成高额税费的，无外乎这几种情况：多次过户、权利人差异、权利来源、土地性质、房屋性质等。
规避风险方法：
针对第五类高额税费未事前评估的情况，我们尽调时应该注意：产权人、房屋来源，土地性质，房屋性质，上一次交易价格，上一次交易时间。
解决办法：拍前计算清楚
第六类：被忽略的成本
有车位强制绑定购买、装修家具强制绑定购买、面积差异等，实际与公告有差异的情况，不去实地勘测、调研，根本发现不了。更甚者，直到审税缴税被拒批，才被发现这些潜在因素。
规避风险方法：
针对第六类被忽略的成本的情况，我们尽调时应该注意：公告，除了文字部分还有照片。房屋实际面积，区分地上地下，区分预售面积与交房面积
解决方法：算清面积差异、装修、车位等所有成本，按照测算总价竞拍
第七类：非理性参拍
下面我们来看几个非理性参拍的情况:
同一套标的，被悔拍后重新上拍，原因在于参拍时冲动，拍中后仔细想想又觉得不值，结果被没收全部保证金。
规避风险方法：
针对第七类非理性参拍的情况，我们尽调时应该注意：二手市场价法拍历史成交记录税费成本清场成本瑕疵成本其他费用贷款上限
解决方法：制作测算表，出价时动态测算
第八类：付款风险
主要分为以下几类：
①法院不接受贷款
②银行未按时放款
③贷款额度发生变化
即使提前做了准备，但是还是可能有些风险不能避免。比如银行关账、银行审批出现问题等一些突发情况。
这个时候就要启动垫资。垫资的周期比较长（2-4个月），成本也较高。
规避风险方法：
针对第八类付款风险的情况，我们尽调时应该注意：最晚放款时间、贷款上限、产证办理时间、房龄、违章信息、查封信息、租赁信息
解决方法：贷款预审、维护好征信、资金B计划（最坏情况的应急方案）
第九类：流程出错
法官业务出错、担保公司业务出错、房地产交易中心业务出错等等，像这些问题的解决免不了资金成本、出差成本、时间成本等，心里烦躁不说还无可奈何。
规避风险方法：
针对第九类流程出错的情况，我们尽调时应该注意：产权信息查封信息交易中心办理手续及流程
解决方法：外地法院协助法官告知流程，法律文书第一时间核对
第十类：选择不适合需求的房源
很多人在选择法拍房时会比较倾向于“好看”的。一些房子里有些脏乱差，有些小区正在整改，道路坑坑洼洼等，这些房子往往很多人不做选择。
但实际上有些脏乱差只是暂时的表象，需要以后长远考虑。
上图这套房子成交价1571万，实际市场价在1300万左右。因为上拍图片拍摄较“好看”，装修也不错，所以溢价较高。
但有些“好看”的房子可能局部存在一定的质量问题或其他未发现的瑕疵，比如房屋破损、房屋漏水等情形，此类情况一定要多加注意。
上图这套房子，起拍价236万，评估价418万，最终354万成交，看上去折扣非常大。其实这套房子的市场价只有242万基本和起拍价持平。不要只看评估价来判断折扣怎样，还是要实际调研匹配二手房价格。
对于买第一套房子的朋友来说，没有买卖房经验，评判不好房子的价值和自己的需求。考虑房子的时候应该多加考虑房子的流动性、在市场上的增值性等，而不是暂时的享受性。
规避风险方法：
针对第十类情况，我们尽调时应该注意：实地考察、市场价值、交易换手率
解决方法：网上查找，二手门店调研，做好价格测算，拿数据说话
看完这些如果您还担心自己搞不定法拍房，可以联系我们为您安全兜底购买法拍房！
老公却说在阿里拍卖上拍卖法拍房可以放心的，哪位知道这可靠吗啊？
前执行法官回答你的问题
法拍房还是可以购买的，但是请一定一定一定要仔细看拍卖公告和拍卖须知还有标的物调查表。
三个材料里的内容都是对拍卖标的物的介绍，是有意向参加拍卖的竞买人了解标的物的重要参考条件，特别是里面特殊字体的内容，这些特殊字体的内容一定是关系到竞买人重大权利和义务的规定。
如果能现场看房，必须要进行现场看房。
如果孟与拍卖公告里的相关联系人取得联系，一定要进行咨询。
如果对法律感兴趣，可以关注一下我，每天更新法律常识。
在阿里拍卖上看上一套法拍房，但是心里没底，这个网络上的司法拍卖怎么样？别是坑啊？
目前法院负责清场介入了,整体的风险性降低了,不过,对于新手还不是那么友好，普通人最好还是选择二手房,如果想走法拍房这个赛道，那么最好还是找一家靠谱的机构。
先说下,啥叫法拍房?
司法拍卖是人民法院在案件强制执行程中,按程序自行进行或委托拍卖公司公开处理债务人的财产以清偿债权人债权的工作中有部分强制拍卖的标的是房产,简称法拍房。
那么法拍房有哪些风险以及需要识别的点呢?简单列举下:
1、产权性质(住宅或商办、工业)
2、房子的产权人(个人或公司产权)
3、房源是否涉及刑事案件
4、是否有租约(最多20年)
5、债务人是否对抗(有占用收房有困难)
6、是否能贷款
7、是否宅基地房屋
8、否清场的房屋
9、是否无证房屋、小产权房、违章建筑9等
10、是否有其他欠费
这些问题都需要前期做好尽调，哪些问题属于可处理，哪些问题最好别碰。
你可能觉得法拍房市捡笋,然后很大可能得不偿失。
其中部分涉及购房资格问题或贷款不顺等等原因，需要投资者更加谨慎，再三确认方可参与。
因此，了解全流程服务的中介确保"安全、高效和高性价比”，适合新入场的投资者用合理的价格买到理想的房产,也适合老手获得更高的净回报率。
投资这件事是要做计划的，要用严格的步骤去锁定收益。
因此,要精通法拍房的细节流程,还要相对熟悉保险公司,以及律师事务所的细节内容。
然后,划重点，买房需要注意些什么！怎么做尽调！
这大概是，史上最全的文章合集了！
建议收藏关注，慢慢看！
！！！围绕法拍房出现的“后遗症”，我整理了在法拍中比较常见的几种风险。
--交付风险
如果标的物存在被占用的情况，且占用人不配合，以及一些房屋存在长期租赁等情况，那么房屋交付就会有一定的风险，甚至会造成有房证却住不了的尴尬。
这些情况在参拍前必须核实清楚，避免相关的纠纷。
所以在竞拍前尽调时要做好相关的调查：被执行人、占用人、邻里情况、租赁情况、查封信息、抵押信息等背景调查。
--过户风险
由于一些特殊情况，比如违章建筑、开发商在建工程抵押、无初始登记、连体房屋，安置房屋等等，这些类型的标的物在不动产交易中心办理过户时都会遇到问题，有的甚至过不了户，办不了房产证。
针对无法过户或难以过户的情况，应该在竞拍前进行专业尽调，尽调时需注意：房屋权属状况，特别是土地性质，当地不动产交易中心或有关部门的交易规则。
--税费及其他额外成本风险
税费由于产权人名下房产数量、土地性质等原因，会有所不同，多次过户也会造成高额税费及额外成本的，包括维修基金、土地出让金等，有些标的物甚至会存在高额物业费。
针对税费及额外成本的情况，我们在竞拍前尽调时应该注意：产权人、房屋来源、土地性质、房屋性质等，是否有土地出让金、维修基金、物业费等。
针对以上这几种情况涉及需要拍前竟调的内容过于复杂。咱们没有经验的人调查出来的内容准确性偏低，且不够全面，并不能完全的避免危险！
所以还有很多人问就是法拍房到底能不能买？相信这个话题大家都是很敏感
网上骂声一片的都说不能法拍房腾房有风险不能过户更有搞笑的人说
法拍房还有可能是凶宅？！我真的会栓Q，我人都笑没了。
在这个问题之前我总结了以下几点，在参加拍卖前需要做的尽调步骤：
1.寻找房源，了解标的情况
2.联系法院，预约看房
3.缴纳保障金，报名参拍
4.出价竞拍
5.竞拍成功，缴纳尾款
6.交割过户，清房入住第一步：寻找房源，了解标的情况
当大家已经有了买法拍房的想法，首先遇到的问题就是：我去哪里找正在拍卖的法拍房呢
由于各个拍卖网站上拍卖的房子各不相同，因此在过去，大家如果不希望有遗漏，就不得不在诸多网站上轮流寻找，很花费时间和精力。
但是现在，你也可以在苹果手机市场或者各个安卓应用商店里搜索“怪兽选房小程序”
怪兽选房小程序汇总了全网的法拍房房源，所以您想看最全的各城市法拍房的信息,肯定是用（怪兽选房小程序）
怪兽选房小程序搜索“怪兽选房小程序”大家可以在软件的首页通过限定条件搜索，来寻找自己感兴趣的法拍房。
怪兽选房小程序注意：找到心仪的法拍房之后，可不能直接就上手拍卖。
首先你要仔细阅读拍卖网站公告，了解确认拍卖方式、拍卖时间、标的物详情，以及竞买人应注意的其它事项等。
这是一个细致而且耗时漫长的过程，以刚才我们搜索出的第一套法拍房为例。
比如下面这个案例，红框标出来的内容都是极为重要的，没有框出来的，也必须仔细了解。
怪兽选房小程序怪兽选房小程序另外给大家科普一个常识：国家正规的网络司法拍卖平台只有7个，
1、淘宝司法拍卖：https://sf.taobao.com/；
2、上海公拍网：http://www.gpai.net/sf/；
3、京东司法拍卖：https://auction.jd.com/sifa.html；
4、人民法院诉讼资产网：http://www.rmfysszc.gov.cn/。
5、北京产权交易所http://www.cbex.com.cn/
6、公拍网http://www.gpai.net/sf/
7、怪兽选房小程序手机直接搜索{公众号搜索怪兽选房小程序}查询法拍房信息咨询就用怪兽选房主要方便的是因为他涵盖了所有平台，一键即可找到捡漏的房源，同时还可以一键监控房源和区域的最新动态并且实时提醒，很是方便。
而且里面有很多详细信息我们都可以提前看到的，比如说房子是不是被租用、被占用，法院到底包不包腾空，房子的折扣率和最新的竞拍价格是多少，以及同小区其他的二手房和法拍房的价格怎么样，都是可以清晰可见的。
大家要注意识别网站真假。下面这个就是公拍网网站。
当您挑好了想要拍卖的房产，也了解了详细的信息，就可以开始第二步了。
第二步：联系法院，预约看房
如果只是在网站里了解了法拍房信息，想必任何人都不会安心拍卖，因此法院也会安排在拍卖前某一天，让有意向购房的人集体过来看房。
所以大家需在报名前一定要联系法院咨询预约，进一步全面了解标的详情，核实其与网上的拍卖信息是否一致。
这实际上是购买法拍房中相当重要而且专业的一环，法拍房隐藏的问题都必须在这个环节找出来。可以往回看第二点提到的房地产拍卖注意事项：
第三步：缴纳保障金，报名参拍看好房子，了解好风险，做好竞买决策以后，我们就要登录拍卖网站。
第一步就是进行注册，还是以公拍网为例。
注册完毕后，我们需要查找准备拍的标的，并点击“申请参拍及支付保证金”按钮，缴纳保证金，报名参拍。之后我们会进入个人信息输入界面，在竞买人条件确认下勾选确认框，并填入个人信息，进入支付界面。
最后选择银行，支付保证金。保证金一般是起拍价的10％。在这里我们要提醒一句，对于保证金，最好拿着电脑，提前1-2天去银行缴入，防止交保失败。
我们已经看到太多购房者因为在最后一天才去交保证金，结果因为单日限额，手机卡顿，资金不到位等等很多难以预防的问题导致保证金缴入失败。
买法拍房是一件大事，我们必须认真对待，小心谨慎一点为好。
网上报名支付成功后，系统将为竞买人授权并分配竞拍号牌。到了这一步，竞买人就可以准备拍卖了。
第四步：出价竞拍
到了竞拍当天，我们在确认好拍卖延续时间，每次加价幅度等等信息以后，就可以在标的物详情页面确认出价金额，点击出价了。
一般拍卖会持续1天或者3天，大家也不用过于紧张，这是场持续战，不用一直在电脑前盯着。
大部分法拍房都会在最后一小时才会有激烈的加价竞拍。
法拍房和二手房不太一样的地方在于,所有竞拍者出价,最后价高者得。所以大家很怕我价格买高了。没关系,在竞拍前，用怪兽选房小程序查询你房源周边成交信息里面做个汇总，你可以做为参考。
怪兽选房小程序买房子买的就是个地段，这个房子的周边配套什么样的，怪兽选房也帮助大家做了整理。
怪兽选房小程序出价竞拍是整个法拍房购买中最激动人心的环节，房子已经在向你招手。
第五步：竞拍成功，缴纳尾款
假如你已经在万军丛中抢到了法拍房，那么你就会看到这张竞价成功确认书。
那么现在，你最紧急的事情就是应在规定的时间将剩余价款支付到法院指定账户。假如竞拍失败了，保证金会在竞价程序结束后24小时内退还或者解冻。这个时候，我们就要开始下一个法拍房的征程。
当然希望不会有这种情况发生，如果真的有这情况也不要慌哦，可以进行二拍流拍
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怪兽选房小程序第六步：交割过户，清房入住
竞买人竞拍成功并支付尾款后，就可以出具拍卖成交确认书、民事裁定书、协助执行通知书等，买受人凭相关文书，办理产权过户手续。
在过户清房的过程里，还是有可能碰到很多问题，比如是否腾空等等，这取决于之前你对这个法拍房的调查有多详细
怪兽选房小程序越是不肯把时间和精力花在拍前尽调的人，就越可能买到问题房产。
以上就是购买法拍房的基本流程和注意事项~大家可以打开手机搜“怪兽选房”小程序去做尽调哦。
