上海房产交易中心网签「」

上海二手房交易双方可网上自助签约，无需中介，自助网签或将对中介行业带来哪些影响？

      为了避免老同事看到影响感情，先匿了。

      房产交易难吗？

      其实不难，一点都不难，但凡上点心，签约前去房交所拉个当天的产调再签约，可以省去98%的麻烦。

      房屋交接难吗？

      这个再简单不过了，我之前当房产中介的时候，只需要约上业主和客户，到房间抄一下表，清点一下交接物品，电话查一下水电煤，去物业查一下欠费情况，双方结一下账就完事了，改天客户自己去改一下水电煤户主就结束。（如果对房间内的东西不在于，花点钱让物业的人跑跑腿就能解决了）

      房屋过户难吗？

      这个步骤相对麻烦一点，去之前约好双方见面时间，网上搜一下交易中心电话咨询一下要带的材料，只要双方对合同约定时间还有税负没有异议，双方携带相关材料到房产交易中心办理就行了，实在有不懂的交易中心都有前台提供解答，缴完税办理产权过户就等新的房产证出来就行。(这一步最容易出问题，产权问题，合同问题，房屋过户的税费问题，只要前期都在合同里写清楚，这些问题都很容易解决)

      签网签合同难吗？

      其实一点都不难，难点在于补充协议的约定和付款时间还有交房时间的约定，这些只要协商好就不存在什么问题，实在不行花几千块钱请个律师把把关，签完网签合同违约的话就要承担房屋价格20%的违约金，没有特殊情况合同时间尽量宽松一点，尤其是置换的客户，自己房子没卖掉别轻易下定，见过好多翻车的。

      （签之前必须要拉当天产调，避免因为房屋有抵押造成损失，可以的话让业主把产证给你保管，避免一房二卖，如果业主不愿意给也没关系，因为签了网签交易中心有备案，除非你主动撤销不然别人买了也没办法过户）

      房屋谈价难吗?

      房屋价格取决于业主心态和当时的房价，房价就像古董，它的价格取决于你对它的价值评估，哪怕同一个小区同一个户型也会因为楼层或者位置亦或者业主的态度卖出不一样的价格，你看中了去谈价格，如果能接受那么价格就不是问题，如果不能接受，那就再等等时间再去谈，你再找中介去谈也谈不下来多少，你不要觉得业主会因为和中介的关系会给你把房价降多少，换做是你，你愿意为中介降降自己的价格吗？房子在挂牌时大部份业主都是看了周边房价，对价格早就心里有底，想卖基本都心理有数。（实际谈判中，双方精神都是高度紧张，双方见面时能有一个人在中间撮合确实能达到逼迫对方答应的可能，但这种可能取决于中间人的谈判技巧，并非局限于房产中介）

      约看房难吗？

      这个是最简单的，只要国家有房产交易平台，买家能直接联系上卖家，只要双方都有诚意，多难看到的房子都会有办法看到。

      从看房，谈价，签约，过户，交房整个流程其实一点都不难，麻烦是不可避免的，但麻烦几次能省房屋总价的2%难到不值得吗？请一个月假去办这个事都没中介费高。

      房屋交易中涉及的法律问题完全可以找律师咨询，主要难点在于限购、房产税、房屋交易涉及税费等，这些在网上根据自身情况完全可以查的到。

      补充一下适合自己操作和建议找中介操作的情况

      自己可以操作的情况:

      1.卖方产权清晰，名下无抵押的

      2.卖方产权清晰，名下只有购房贷款，需要客户首付偿还贷款的（合同里约定好贷款偿还时间）

      3.夫妻离婚分配财产，名下无抵押的

      4.法拍房（这个中介真帮不上什么忙，开拍前签法院会统一时间安排看房，拍下后清退是法院的义务，抵押贷款可以联系银行或者相关贷款机构做，有一点需要注意的是，法拍的房子大都不是好房子，好的内部就已经消化掉了很少会流到市场上，买法拍房一定要擦亮眼睛）

      以上情况可以根据产调分辨，是比较平常的房产交易，找个律师或者自己和业主谈好再花几千块钱找个小中介来办合同和过户都可以（有其他合适的场景可以在评论区补充）

      建议找专门中介的情况:

      1.卖方产权清晰，有高额抵押需要客户首付偿还的（这个风险极高）

      2.卖方属于继承，有多位继承人的（房屋涉及继承非唯一住房有可能涉及20%个人所得税）

      3.卖方属于获赠房产（一样有可能涉及20%个人所得税）

      4.卖方有多位产权人的（这个需要全体人员签字，会很麻烦，涉及到法律问题较多）

      5.卖方产权人为企业的（企业纳税和个人纳税不同，除非税费各付，不然建议还是找中介）

      6.其他复杂情况，自己无法解决的

      这些情况建议找中介来处理，涉及到高风险的最好找靠谱的中介来做，以免后患。

      根据自身情况来决定是否需要中介，复杂高风险的事情支付高额中介费可以理解，风险和回报需要为正比，简单的看房签约过户谁都能做的事情付高额的中介费是不合理的，需要被纠正。

      再谈一下中介费的事情

      上海中介费这几年一直都没多大变化，甚至19年的时候某公司还要求业主也要付1%的服务费，是什么原因导致中介费这么多年这么稳固甚至还上涨？

      最主要的原因就是:垄断

      16年到20年之间，房产中介从业人员只多不少，最高峰的时候上海某公司光销售就有5万多名。

      我之前所在的上海某个区的小板块，4平方公里左右就有大小中介将近三十家，某公司就占了十几家

      然而从业人数的增多并没有带来价格的下降

      16年某多多的出现打出了中介费只要0.5%，没几年就没消息了，各家中介如果中介费低于1%都很难活下来。

      没有门店做支撑，无法获取更多房源，从而导致从看房的第一阶段就被卡死，如果新增门店又要增加成本，每个区的成交量有限，如果无法从服务费中获得足够的利润无法支撑大规模的门店和人员成本，而且已经有一家这么干了，其他家再这么做在有限的利润下根本耗不过，这就导致最大的中介把持着最多的房源，从而有能力操纵着价格，不论是房价还是中介费。

      我说这些并不是针对某公司，也不是让大家放弃委托中介进行交易，而是房产交易需要变革，我们需要一个打破资本垄断的房源平台，让买卖双方可以直面沟通和自由选择服务平台的权利。

我呼吁:尽早建立由国家主导的房源信息平台，打破资本垄断。

      我为什么要呼吁建立起一个国家主导的房源信息平台？

      资本平台对房源的垄断不光光是直接把控着中介费的定价权

      更重要的是：房源的垄断=房价的垄断=房屋租金的垄断=房屋贷款的垄断......等等

      这些东西不光只是一个中介费的问题，更是一个民生问题，房源平台可以通过上下架房源调控房屋价格，房价的定价权将落在资本的手中，同样的，房屋出租时，资本平台可以通过自己的品牌效应和规模优势，最重要的是自己手中的房源信息获得低于市场价的房屋租金，当手中在租房源筹码足够多时形成对一个地区内形成租金垄断，控制当地租金上涨和下跌，普通打工人别无选择只能当资本家的"长工"，这些事情不是我瞎说，是已经在发生，新闻媒体都有报道。

怎样办理上海住房租赁合同网签？

      现在都是可以直接线上办了，无须跑到线下的：

      持住房产权证明的房东，可登录微信和支付宝“随申办”小程序、本市“一网通办”主页，在“不见面办理”专栏里选择“住房租赁合同网签备案”事项，在线发起网签备案流程，其余租赁办事人收到短信提示后，即可登录手机端或电脑端，核对信息、签名确认后完成申请。核验通过的，租赁当事人第二天即可取得加盖有电子印章的《上海市住房租赁合同备案通知书》的电子证照。全程无需提交纸质材料。

      　　申请流程如下

      　　1、进入随申办”微信小程序

      　　2、在“随申办”页面搜索“住房租赁合同网签备案”，进入申请页面，在查看办理须知之后，由主申请人进行申请，输入产权证上条形码下的登记编号，系统将对主申请人本人名下的房屋信息进行校验。

      　　3、核验通过后进入到信息填报页面，由主申请人填写其余出租人(如有)、承租人、居住使用人(如有)等人员信息以及租赁信息，填写完成后由系统自动生成申请书，由主申请人进行确认。

      　　4、确认无误后，由主申请人进行电子签名，签名成功后可查看签名进度列表，同时，系统将自动发送短信通知其他共同申请人。

      　　5、其他共同申请人收到短信通知后，可从以下任一服务渠道【“随申办”微信小程序、“随申办”支付宝小程序或“一网通办”PC总门户(http://zwdt.sh.gov.cn)】，在完成本人实名登录后至“我的”频道或“市民主页”中“我的办件”查看网签备案办件信息，并进行信息核对及在线签名确认，完成多人在线办理。

      　　提交成功后可在次日登录查看办理结果，同时可在“我的证照”中查看上海市住房租赁合同备案通知书，也就是我们俗称的“租赁备案证明”。

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上海二手房交易双方可网上自助签约，无需中介，自助网签或将对中介行业带来哪些影响？

      上周刚刚帮一个朋友租了房子，是通过一个家门口的中介给租的。

      根据《关于规范上海市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的通知》：

      由于是熟人关系，中介收了我朋友20%的租房佣金同时收了40%的房东的租赁佣金，这个收费双方都能接受。如果这个笔交易放在链家，那就是双方各50%，一分钱也不能少。

      这位中介起到了什么作用呢？一是帮我朋友筛选房源，减少了跑冤枉路的时间；二是直接拥有房东的联系方式，并帮忙带看；三是当我朋友看中这个房子的时候，中介帮忙与房东谈判，并且价格谈到了我朋友能接受的价格。

      所以说，中介在这里买是起到了作用的。有时候，因为没有合适的房源，要反复带看，这里很多时间成本和沟通成本。

      再谈谈买房，我谈谈我的感受，因为去年买了一套小房子给孩子上学用。说到中介费，真的是贵。因为他的收费是按房屋总价收的，向买方和卖方各收1%。

      一来这几年房价突飞暴涨，动辄大几百万上千万了；二来上海有一个不成为的规矩，房东卖房谈的是到手价，各种税费中介费都是要买家承担的。

      所以即使一套五百万的房子，中介费如果按普通小中介的收费标准是10万由买家承担，如果是链家这样的大中介则是要15万全部由买家承担。这是太贵了，希望政府能出台指导标准，封顶不能超过多少。

      再来拿看看这个房地产交流流程：

      上海目前开放的二手房交易双方可网上自助签约无需中介这件事，就在于流程图中的第二部：签约

      其实就是网签，这是在以前是用来核定各种税的主要依据。但是现在上海出台的三价核定，取最低导致了这个网签价格意义不大。

      在二手房买卖过程中，房产中介最大的价值体现在哪里呢？我觉得一是他维护的房源信息，而是他对客户的服务，如带看、帮客户谈判、撮合双方最终的交易。

      至于后面的交流流程，都是规范化的，并没有特殊价值。因为之前如果买卖双方已经认识的情况下，就是找人代办几千块钱就可以完成过户的，并不是按现在的中介标准收费的。

      中介最终不会消失，短期业务可能会有影响，新的市场情况出现后这些人会变出新的服务方式。见过各行各业的人，我觉得中介确实是比较锻炼人的（坑蒙拐骗的除外）。

怎样办理上海住房租赁合同网签？

      根据上海房管局发布的《上海全面实施住房租赁合同网签备案制度》的通知，自2018年7月1日起，上海市将全面实施住房租赁合同网签。这个新发布的政策，将对在上海租房的朋友有以下影响:

      1.办理上海居住证：

      租赁合同网签是办理居住证的前置条件。自2018年7月1日，需先到房产交易中心办理租房网签，方可到社区服务中心办理租赁合同登记备案业务。

      2.公积金提取租房：

      上海提取公积金租房业务，之前无需核验住房资料。根据通知要求，自2018年10月1日起，经市租赁平台办理合同网签的，方可提取住房公积金支付房租。对于目前的过渡期（自7月1日至10月1日），经市租赁平台办理合同网签的，可提高月公积金提取金额上限到3000元（未做网签的上线是2000元）；

      什么住房租赁网签？

      所谓住房租赁网签，是通过上海市政府主导的租赁平台，办理租赁合同的签订。上海市租赁平台系统制作的住房租赁合同，称为“网签合同”。网签合同具有唯一合同编号信息，当事人身份、租赁房屋权属等信息均经过系统验证。

      自从2018年7月1日起，上海将全面实施住房租赁合同网签备案制度，租赁当事人应当使用网签合同，办理居住房屋租赁合同备案等行政手续。

      简单来说，从2018年7月1日起，无论是通过中介租房，还是租客和房东自行成交的租房，都需要到各区房管中心，进行住房租赁网签后，才可以办理居住证或公积金提取业务。

      由于住房租赁网签刚开始执行，很多办理的朋友都一头雾水，为了解决大家在办理此业务的疑虑。本人亲自去闵行房产交易中心做了咨询。根据我的办理流程，保证大家一次办理成功。

      办理地点

      住房租赁合同网签，需要在房屋所在区的住房租赁服务中心（即各区房地产交易中心）办理。上海各区房地产交易中心地址如下：

      注：各区住房租赁服务中心受理时间（国定假日及调整公休日除外）:

      周一至周六上午9：00-11：00；下午13：30-16：00

      申办单位：

      1.中介租房：经过房地产经纪机构、住房租赁企业成交的，应通过上述机构和企业办理网签手续。

      2.自行成交：租赁当事人确属自行成交的，可到房屋所在区住房租赁服务中心（即各区房地产交易中心）办理网签手续。

      办理材料：

      1、房屋产权证原件及复印件一份

      2、产权证上所有产权人身份证原件复印件各一份

      3、所有承租人的身份证原件复印件各一份

      办理材料说明：

      办理流程：

      1.房东和承租人，携带以上材料到各区住房租赁服务中心，叫号办理“住房租赁网签业务”。

      2.在房产交易中心，领表填写《住房租赁合同网签申请书》。

      3.被叫到号后，出租人和承租人共同到柜台提交资料和申请书。

      4.办理工作人员核验无误，出具《住房租赁合同网签业务回执》完成网签。

      注意事项：

      1、产权人方必须来一人、承租方必须來一人，其余无法到场的请填写委托书

      2、如为孩子，请提供户□簿和出生证明的原件复印件

      3、如办理人为公司的，请提供营业执照复印件、法人身份证复印件、委托节、受托人身份证原件复印件，并全部加盖公章，委托书还霈要法人签字或盖章。

      4、如办理人有外籍人士，请将护照拿去专业翮译机构翮译。

      5、如为按间出租，请在申请书的部位栏中写明朝向，如南间、北间

      其他：

      1.业务办理时间为星期一至星期六。

      2、如房屋存在违章迮筑被注记的或有法院杳封的，无法办理该业务。

      3、如产权证上存在有产权人去世的情况，请先重新办迎产权证冉来办理该业务

      4、手工制作的公房租赁凭证不用办现该业务。

      5、凡是通过房地产经纪公司签订租赁合同的，可由该径纪公司办理网签业务。

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