“2019年房产走势”，2019年全国房价会呈什么趋势？

2019年房产走势

2019年全国房价会呈什么趋势？

在2018年年末住建部开了个会，会议的主旨是定调2019年房地产工作，九个字：稳地价，稳房价，稳预期，还记得《盗梦空间》里面的多层套嵌梦境吗，我认为中国政府也是世界上最爱出台套嵌政策的政府，那么这次会议信息里面到底套嵌了什么？强调的三个“稳”到底稳的是什么？正如标题所言，所有经济问题的本源是债务问题，作为全球唯四的土地国有化的国家，土地是中国参与全球经济循环的最重要的“抵押物”，所以实质上要稳的是什么，是中国政府的债务。

我们来看一组数据，根据近期社科院发布的《中国国家资产负债表2018》里面的数据显示，中国政府的资产规模大概在146万亿，其中土地占大头，大概43万亿，3成的规模，而中国政府的债务规模不算社保亏空，大概是80万亿，算上社保亏空大概是90万亿，负债率是61%，刚好超过了国际警戒线，注意，这个还是只是计算了内债，没有计算外债（截至2018年9月末，我国外债余额约为13万亿），算上外债后，则负债率飙升到70%。这也就是为什么我们要稳住地价，不稳住地价，土地大量的出现流拍，那就意味着土地估值出现了问题，那相应的政府资产中的土地就要做减值处理，负债率会进一步升高，当然我们自己不会这么干，但是作为深度参与国际经济分工的当下的中国来说，国外的机构的话和行动却是不能不关注的，大到世行，货币组织，小到各种评级机构，跨国投行都不是我们能控制的，这也是为什么每次国外的评级机构将中国的评级下调，外交部都要出来diss一次的原因，真要是无关紧要何必理他，理便是在乎。

其实我们回顾一下从2015年中央提出的去杠杆政策，隐性的地方政府债务问题是要比预想中的严重得多，曾经跟某东北省会城市某经济大区主管土地的副区长聊天，2016年中央让各地方上报隐形债务问题，刚听到这个消息的时候给他们高兴坏了，这个区的财政一直是如履薄冰，原来大量区一级的隐而未报债务这次终于可以光明正大的暴露出来，结果具体政策通知到区一级的时候，省里面给增加了配额，这个区分到的可上报隐形债务不足实际的一半，最后的结果是将3年后计划供应的土地提前拿出来拍。一个简单的事情却暴露出来中国地方财政当下最要命的两个问题：隐藏的地方债与离不开的土地财政。

其实如果去杠杆能够顺利的推进到下半场，中央能忍受GDP增速放缓至6.5%以下，中国经济转型还是可以顺利完成的，但是没想到是中途被美国来了个“半渡而击”，这个转型的过程可能会更痛苦些，时间也会更长些。

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接上回的回答，今天刚看完2019年政府工作报告，2019年GDP目标不出所料的降低到了6.0-6.5之间，跟我上面预期中央是可以承受6.5以下增长目标的，结合美国前段时间的新闻，我认为是把这个问题补充一下的时候了。

美联储二月会议纪要提出“向公众传达终结资产负债表规模正常化计划的打算”，简单说就是美联储大概率要在今年晚些时候结束自2017年以来的缩表动作，记住，缩表是比加息更直接更为严厉的紧缩政策，是对货币的直接回收。缩表是为了抑制通胀，防止经济过热，反之，是说明经济流动性偏紧，有下行的风险，我们可以从历史上来看，基本美联储的每一次的缩表的结果十之八九都是美国经济下行，甚至是经济危机，只有一次例外，就是最近的2017年以来的本次缩表，美国2018年GDP站上了20万亿美元的台阶，全年GDP增速2.9%，失业率创历史新低，那么全球经济总量就这么多，这血到底是谁跟给美国输的，受伤的到底是谁，答案是—中国，2017年以来中国经济经历了巨大的挑战，GDP增长预期逐年下降，实体经济下行明显，很大一部分原因是因为自2015年12月以来主动去杠杆的结果，但是为什么要主动去杠杆，当然官方有各种理由与解读，都对，但都不是政策出台的真正原因，但是正如我所说的，中国政府最爱出“套嵌政策”，其实中央对于此轮中美的贸易摩擦（表面现象，根本还是对中国遏制政策的经济表现）是有准备的，记住，人民币发行最大的锚是美元，更准确的说是外汇，人民币基础货币中外汇占款达70%以上，说简单点，外汇储备越多，国内能超发的人民币就越多，主动去杠杆是对外储减少，货币超发能力下降，防止泡沫破裂的主动预防性措施，也是迫不得已的措施。中国是最大的美分，中国经济深度绑定美国经济，美国国债需要有人买，美国人需要廉价的生活必需品，中国以贸易顺差中结转的巨额美元外储为货币锚对国内进行货币超发，为经济持续加杠杆，这是中国自上世界90年代以来实行的最成功的国家战略，但是中国在意识形态，国际政治等等方面却是呈现独立对抗姿态，这在人类历史上是绝无仅有的，最典型的两个案例是，美苏争霸时期，贸易交流基本为0，同时政治军事上也实行冷战，美国日本，经贸交流频繁，政治军事上日本依附美国。这也就是为什么美国迟迟对中国这个命中注定的挑战者想下手，却下不了手的关键所在，而2017年-2018年，美国经济与中国经济走出了完全两种姿态，给了美国一次机会，贸易战只是前戏，同时美联储自2015年12月（记住这个是时间点，往上看），开启此轮加息周期，美元回流美国，这也是此轮美国经济复苏最大的助力，但是，或许这就是国运，美联储在2017年开启了缩表，上面我们说了，缩表是比加息更直接的货币回收，此政策一开启，直接回收货币，从外面回流美国的货币有一部分直接被美联储回收掉了，并没有直接进入经济循环中，这也是为什么特朗普对美联储恨之入骨的原因所在，2018年末，市场开始预测本轮美国经济复苏结束，美国搞掉中国的“窗口期”至此消失，中美贸易谈判好消息频传，大家还是“好朋友”！

转回国内我们来看，挺过此轮，2018年国内开始扭转去杠杆动作，央行开始放水，因为我们的锚还在，这个游戏还是可以继续玩下去的。但是对于房地产来说，之前的关于2019年房价是什么走势的时候，我解释过，为什么要稳地价，今天正好是两会，发表了2019年的政府工作报告，有一个非常有趣的现象，我找出了2018年的政府工作报告，里面对于房地产调控的描述是这样的："坚持房子是用来住的、不是用来炒的"“启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套“”落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展”，其实最重要的“房住不炒”，换句话说就是不要加杠杆了，而2019年的政府工作报告对于房地产的调控描述是这样的：“改革完善房地产市场调控机制”，就这一句话……连喊了快2年的“房住不炒”都没提，在中国，不提就是利好！

综上所述，在2019年，美联储结束缩表以前，国内仍会流动性超预期的宽松，房贷利率进一步下降，还是那句话，房贷时普通人在其一生能借到的最便宜的钱，杠杆适度加起来吧。