【已解决】在岳阳买房有多大的价值？

岳阳的房子多少钱一套

在岳阳买房有多大的价值？

一、购房的位置和时机。

1.房地产既是个社会问题，也是个经济问题。它限制了众多其他产业的发展，也保障了经济的整体稳定。

2.从郑州19条、上海地价房价联动等调控政策不难看出，接下来还是通过精准调控实现平衡为主。需要发展房地产的地方就继续发展，推进城市化，体现经济属性，比如：郑州、沈阳、南昌这类区域中心或者洼地，房价将持续上涨，甚至有翻倍机会；不需要发展房地产的地方就限制发展，体现社会属性，比如：上海、北京、深圳，房价将进入“无痛式下跌”模式，就是1000万的房子，5年累计涨不到50万，年化增值低于1%。

3.从个人投资角度，未来一线城市的核心市区和郊外新城区前景较好，二线城市的核心市区潜力较大、风险小。泡沫比较严重的危险区域是一线城市内环和外环之间的“城乡结合部”，比如：上海浦东内环往东与外环以内的这个区域，对比浦西相应位置和北京相应位置就不难发发现这里水分有多高了。此外还有二线城市的新区、新城，提醒大家别当韭菜、炮灰。

二、楼层房型选房避坑干货。

1.顶楼千万不能买。别有侥幸心理，顶楼没有不漏的，不漏也是暂时的，防不胜防。同时也要实地看一下，有些最高层只建了部分面积，导致他楼下也是顶楼。比如：总高34层，顶上4层建得比较小，30楼就有很多面积露顶，这样30楼也是顶楼。顶楼漏雨是世纪难题，别指望找个防水师傅就能搞定，要是他能搞定，早就去开发商上班了。

2.底楼千万不能买。南方潮、北方冷、下水道堵，这都不是运气不运气的事，你要相信一定会发生。你不知道楼上是什么生活习惯，你也不知道地下管道什么复杂度。楼上只要有人冲水，你家就哗哗响，吵不吵另说，万一堵上就是水漫金山。

3.非南北通透不要买。空气不新鲜的问题有多严重，可以百度一下新风系统的作用。不通透的房子里小孩、老人生活质量，大人的睡眠质量都得大打折扣。有些小朋友一晚睡8小时，醒来还是迷糊，就是因为空气不新鲜导致睡眠质量低。

4.临街的房子千万不能买。你要相信，十步之内，必有烧烤、火锅、KTV，今天没有，明天也会有。窗户开不开，衣服晾不晾，睡不睡得着，孩子作业写不写？

5.选西不选东。东向的房子早上光太强睡不着，下午光弱太冷。地球上一天中温度最高，也是晒太阳最好的时间是午后，东向的房子没有这个福利。

6.选高不选低。要避开蚊虫、获得好的通风，10层以上最好。你也不知道你家隔壁会修多高的楼，低楼层容易躺枪。

7.二手房原房主户口不迁出的不能买。敲黑板！！！拆迁费！！！万一哪天因为特殊规划、意外事故要拆房子，原房东户口不迁走，就可以跟你分拆迁费。千万别听中介避重就轻，说可以一房落两户，拆迁费才是颠覆性的问题。

8.窗户买大不买小。窗户小的不仅采光差，而且易发霉。觉得大，可以拉窗帘，觉得小就一点办法没有。

9.跑道户型不能买。就是屋里有长条走廊，少则2米，多则5米，那是无法避免的设计缺陷，面积无法利用。那可是实际得房面积，直接让你大厅变小厅，三室变是二室，90平的住成70平的体验。除非房东愿意打7折，但一般中介都会以9折以上忽悠你买。

10.满五唯一，是说产证满五年、房东名下唯一，这一定要说清楚，不是购房合同满五年。有些房子买了5年才办下产证，买下10年后才算满五。卖家一般是报不含税价，这个关系到税费比例，很重要。

11.二楼三楼尽量别买。十年树木，二楼三楼树枝进窗户、挡阳台、挡光、挡视线，这些问题不是一个电话找物业就能解决的。关系城市绿化规划，剪了就得面临巨额罚款。注意是巨额，他们算法很奇葩。

12.如果以上都无所谓，可以拿来砍价。

三、买二手房砍价技巧-硬核！干货！

1.借邻居的手砍价，此时无声胜有声，能砍10%。能成交的都是诚意卖家，诚意卖家在定价的时候一定会参考小区最低挂牌价、同户型最低挂牌价、近期最低成交价，通常诚意卖家出价会略高于这三价一点点。因为便宜没好货，以上最低价往往都是有点硬伤，比如楼层差、装修差、临街、户型奇葩等。比如，顶楼卖10万/平，他就会卖11万/平，这时候你就需要忽悠这些硬伤邻居降价，比如忽悠顶楼的房子降价到8万，他就乖乖降到了9.5万。

2.那么怎样忽悠硬伤邻居降价呢？很简单！假装要买，认真看完，然后说看不上，勉强报个超低价，让他们慌。硬伤的房子挂牌时间通常都很长，定价有弹性，卖家心理不稳定。比如一套临街的房子，房东出价400万，看房客最高出价350万，房东正纠结要不要卖。此时如果你出价300万，房东就慌了，很可能就350万卖了，或者将报价调整到360万看有没有人接盘。以此类推，把小区所有硬伤房都看一边，报一遍低价，这样能直接拉低你标的参考价至少10%。正常房子的诚意卖家，也就自己乖乖降价10%了。

3.假装有房要卖，而不是买房，忽悠中介告诉你同类底价。当你有看中的房子的时候，简单调查一下基本情况，然后告诉中介你有同款房子要卖，问中介挂多少钱才能很快卖掉，然后你拿着中介告诉你的这个价格去砍你要买的房子。

4.千万不要搭理坐地跳价的套路。上午说500万，下午又说510万，按照这个逻辑一天涨10万，一年就是3650万？你要相信了你就是韭黄，韭菜里的韭菜。这里一定有填不完的坑，他要涨10万，你就以牙还牙目标价降5万，扩大分歧。为什么不是10万，而是5万。一方面告诉他10万很离谱，另一方面告诉他你不是好惹的，必须吃下这5万！

5.最后谈判要吃的了苦，坚持就是胜利。500万的房子，如果谈判没有3轮，总时间没有6小时，你大半就是韭菜。一定要耗的起，到最后一个小时耗10万他有可能，不吃不睡也要耗死他。

6.一定要找至少3家中介带看，一个大中介，一个区域中型中介，一个小中介，听听他们不同纬度的信息，你会发现思路更宽。

7.避免中介的刀盘套路。中介为了加快交易，会故意带你看上中下三个等级的房子，一是他们最想推的房子，二是一般般让人提不起兴趣的房子，三是状况特别差房子让你看了马上掉头就想买他们主推的第一种房子。看起来看了三个房子，实际你就看了一个，别被冲动左右了头脑。

四、房价被谁控制了？

1.首先，整体是受政策调控的。其次，局部是受市场主题顺势推动的。

2.举个例子，每个城市都有价格洼地，每个城市的老破小都很便宜，这其实是被开发商、中介推动的。开发商开发哪里，哪里房价就高，因为会利用各种造势工具极力推高自己的项目。你会发现，但凡比较成熟的板块，如果没有待开发的空地了，这地方的房价马上下跌。

3.中介在推荐房子的时候，一定会优先推次新房，因为价值高。中介也需要对比产生反差，因为老破小里住的大多是老年人，对舆论不敏感，中介就可以随便说老破小不好，反正也得罪不了大人物。所以同一板块，出现了房价两极化。

4.从房屋成本构成看，10万/平米的房子，9.5万是地价，5000是房价。你再看看四线城市5000一平可以建设多么豪华的小区。理论上说，高档小区和老破小的价格差别不应该超过5000元单价，但实际6万老破小旁边的高档小区要15万。

五、上海房价将长期“无痛式下跌”？

1.所谓“无痛式下跌”，就是房价的绝对值长期持平或涨幅微弱，让人感觉不到下跌的痛苦和恐慌，甚至还有涨价的错觉，但实际价值在不断缩水。在“无痛式下跌”行情中，即使房价有所上涨，年化涨幅也会绝对小于工资增幅的7%，相对小于一般金融理财产品收益的5%，经常低于一年期定期存款利率1.3%。这就是中国建设银行行长所说的，房子失去金融属性。如果再考虑购房贷款利息5%的因素，可能算下来就是相当于自有资金500万，加贷款500万，买了一个800万的房子，5年后涨到840万。看起来涨了40万，实际账面就亏了500-(840-500)=160万。如果再算上自有资金500万的5%机会成本，就还得再亏150万。那就是毫无感觉地，甚至带有涨价幻觉地亏了310万。当然，这个亏310万的模型是假设你的理财能力正好是500万，给你1000万也是浪费。这种无痛式下跌也恰好达到了稳地价、稳房价、稳预期的目的，妥妥的稳，既稳了盼涨的预期，也稳了盼跌的预期。

2.其实上海几年后的房价已经有结果了，上海已开始实行地价房价联动模式，也就是说，出让土地的同时就已经定好了未来的房价。现在是2022年，今年出让的首批土地已经出来，大家可以查一下，它所对应的房价已经公布。从出让土地的联动房价来看，相对过去3年房价，部分区域持平，部分区域微涨，最高涨幅也不超过8%。强调一下，这是累计涨幅，不是年化涨幅。从土地出让计划，到房子最终交付到买家手上，大概需要多长时间呢？大约是3至7年，如果有政府规划的强行推进，比如建设城市副中心的示范小区，至少要3年时间，这也是非常少的，而大部分的房子需要5至7年时间。如果说房子5至7年都没有涨，或累计只涨了不到8%，那么个结果算涨还是算跌呢？

3.房价受市场因素影响，但不只受市场因素影响，甚至连方向都是相反的。最近大家关注到原油价格直奔140美元每桶去了吧？可曾想，这还没到2008年的水平，可曾想2020年原油跌到免费送，甚至还有负值。石油是不可再生资源，按照当年的逻辑，应该越来越贵，怎么还有如此戏剧化的行情呢？比如房子，上海还限购，怎么价格就那么不好预测呢，这就受到政府调控的影响，这种影响可能是颠覆性的。

4.那么政府是怎样调控以及发布政策的呢？我们可以从政府有哪些压力，哪些期望等方面去理解，大家可以自己找答案。例如：

1).其他国家是怎样解决住房问题的，我们要比哪些国家做得更好？

2).怎样体现社会主义制度的优越性？

3).怎样解决众多科研领域的卡脖子问题？

4).怎样保持经济持续发展？

5).怎样鼓励二胎、三胎？

6).怎样实现共同富裕？

7).怎样实现新百年目标？

8).国内为什么要反垄断？

9).怎样刺激消费，推动内需？

10).怎样面对越来越多的农村空巢老人？

11).怎样解决企业家见面不聊行业创新，只聊房地产的尴尬局面？

......

5.如果在上海买房，该买哪里呢？

先说结论：有钱没处花的买内环，想靠房子发财的买五大新城，内环以外至外环以内是高风险区，要说哪里有泡沫，就在这片6-9万的区间。大家扪心自问，买房是不是奔着翻倍去的？虽然房价可能整体进入长期无痛式下跌，但还是有局部机会的可能性的。上海是全中国的上海，也是全世界的上海，放眼全球，有钱人就数不清了，总有一些人钱多得花不完，也不知道怎么花，就想闭着眼睛买套房子。人家肯定买上海核心市区的，那就是内环。你想想，说起来挺有钱，结果在上海住在城外，是不是有点没面子，还敢说自己是富人吗？还有好不容易搞到一个房票，又不差钱的，肯定是哪里贵买哪里。所以，内环的房子总有人接盘。中国还在进一步推进城市化，还得发展经济共同富裕。城市化和共同富裕肯定不是全国14亿人都去上海内环歌舞升平、拉菲红酒，而是要建设大容量的新城区、新城市群，新产业区、新经济圈，所以上海就是五大新城。再算一下风险矩阵就知道了。内环10万的房子涨到20万，虽然想想有点恐怖，但也不是没可能。内环跌到5万，怎么看都不可能，按照这个逻辑，五大新城不得跌破1万？那更不现实。所以，内环就是可能翻倍，不可能腰斩。再看五大新城，3万涨到6万，就涨3万，政策再一吹风，还是可以想象的吧，如果跌破1.5万都赶不上成都了，也不大现实，但就算腰斩也才跌1.5万。所以，五大新城是翻倍有希望大，腰斩概率低，即使腰斩也损失小，妥妥的发财空间。最后再看内环以外和外环内的过度地带，从8万涨到16万，那内环就得翻天了，概率概率不大，从8万跌到4万太可怕，万一行情逆转跌倒5万还是轻而易举的吧？所以，内环以外至外环以内，翻倍没希望，腰斩就是他。再想想，要是我们拿高房价开刀，找个典型戳一下泡沫，杀鸡儆猴，哪里合适？当然首当其冲还是这个尴尬的城边区域。

6.综上所述，个人预测：

1).上海房价将长期“无痛式下跌”；

2).土豪砸金自然不会选内环外；

3).想发财还得选五大新城，万一有逆袭的机会，就藏在这里；

4).内环外，外环内是泡沫靶场，劝大家别去当炮灰。