一、珠江新城,房价多少钱一平?
4000多
再看看别人怎么说的。
二、广州珠江新城近珠江的房价多少?
Sophie苏菲:毕业于中山大学,10+年房产实战经验。
我们在之前的楼盘详评文章里陆续介绍了天河公园西门、华景新城、金融城、广氮片区、牛奶厂、赤岗塔和琶洲板块的楼盘。接下去,会带大家逐一了解广州其他片区的各个改善型以及豪宅楼盘,为准备换房的朋友们提供最实用的参考信息。往期请看文末的《往期详评文章目录》。
都说珠江新城是广州的宇宙中心,那么接下来继续详评宇宙中心--珠江新城板块的小区。
珠江新城简介珠江新城,是国务院批准的三大国家级中央商务区之一,主要服务于珠三角经济圈,是华南地区最大的CBD、唯一的世界商务区联盟成员、粤港澳服务贸易自由化示范基地,已成为华南地区总部经济和金融、科技、商务等高端产业高度集聚区。
1993年广州市政府就作出决策,将广州新城市中心定在珠江新城;随后政府倾全市之力,历经20多年的建设,终于成就珠江新城今天的繁荣。
广州是一个典型的单中心城市,全市只有一个中心--珠江新城,通过珠江新城带动其他片区发展;而深圳则是一个多中心协调发展的城市,通过大数据识别,至少有五个市中心,分别是高新园、车公庙、福田CBD、华强北、罗湖“金三角”;正因为这种区别,在房产投资领域板块的选择上,两者是截然不同的。
依据地理位置,通常会把珠江新城分成三个区,分别是:西区、中区、东区。西区是指华夏路以西到广州大道的区域,东区是指猎德大道以东到华南快速干线以西的区域,而中间的部分便是中区,如上图所示。
我们之前也写过不少关于珠江新城的文章,详情请点击以下文章回顾:
《在珠江新城买房后,他遇到了烦恼……》
《广州发展东进南拓,珠江新城王者地位还保得住吗?|粉丝提问》
《改善型买家必看!下半年这4个新盘你不能再错过了(上篇)》
《步行去珠江新城上班?让你梦想照进现实!》
后续文章,我们会按照西区--中区--东区这样的地理顺序来对珠江新城的小区展开详评。
板块优势(珠江新城)(1)产业:“珠江新城-金融城-琶洲”组成了广州的“黄金三角”。珠江新城发展总部经济,金融城挑起金融服务的重担,琶洲则聚焦会展与科创经济。
珠江新城,是“黄金三角”中其他2角无法超越的重量级CBD,是广州的宇宙中心,板块内的房产保值增值功能不容忽视。
(2)位置:居住在珠江新城,坐拥片区内部大量的就业和创业机会;与琶洲、金融城的距离也在10~20分钟车程内,地理位置十分优越。
(3)地铁:板块内现有地铁线路为5号线、3号线、APM线、18号线以及在建的10号线,主要的地铁站有珠江新城站、花城大道站、猎德站、潭村站、洗村站、广州大道中站(在建),以及APM线大部分站点;板块内线路和站点密集,地铁出行非常便利。
(5)环境:珠江新城位于珠江北岸,板块内公园主要有海心沙广场、花城汇、珠江公园、临江带状公园等,且坐拥一线江景,环境优越。
接下去咱们继续介绍珠江新城西区的小区。
小区简介(漾睛居)上期文章为大家介绍了珠江新城西区的嘉裕君玥公馆,下图是珠江新城的几个优选小区(后续会不断添加),本期要介绍的是漾睛居。
漾睛居是越秀地产在珠江新城西区早期开发的一个改善型小区,户型只有94平方、97平方和140平方三种,地理位置优越,适合改善型自住买家,推荐指数:3.5星。
漾睛居基本信息:
小区地址:天河区珠江新城华明路23号
当前均价:107218元/平方米
建筑类型:塔楼
建成年代:2001年
开发商:越秀地产
物业:越秀物业
物业费用:2.65元/月/平方米
总户数:372
总车位:135
容积率:6.9
绿化率:43.6%
下文我们将从“公共配套资源”、“小区园景”、“楼栋户型”和“升值潜力”这几方面详细介绍,请耐心阅读哦!
公共配套资源(漾睛居)漾睛居与前几期文章介绍的星汇云锦、嘉裕君玥公馆等楼盘相邻,大部分公共资源为共用,如教育、医疗、公园等,详见下文。
(1)公园
海心沙广场是一个将花艺、园艺与城市建筑艺术融为一体的休闲广场,是天河区的网红打卡圣地,广场距漾睛居约1100米。
(2)交通
漾睛居南临花城大道,北临金穗路,西临广州大道,东临华穗路和华夏路,四通八达,交通优势突显。
●公交:
小区西侧300米左右有南方报社公交站,小区东北侧200米有星汇园公交站,途经公交线路有37路、51路、53路、89路、107路、122路、130路、183路、189路、195路、197路、204路、252路、263路、266路、301A路、303A路、305路、562路、836路、882路快线、B21路、B9路、高峰快线74路、节假日公交专线14路、节假日公交专线2路、夜23路、夜24路、夜28路、夜34路、夜43路、夜61路、夜88路等,不换乘即可在珠江新城内部循环,或直达全市各大繁华商圈、公园景点和客运站场,公交出行非常方便。
●地铁
地铁5号线五羊邨站和珠江新城站距小区均在500米左右,在建的地铁10号线广州大道中站距小区不到200米,通过地铁换乘可以快速到达广州各区域,地铁出行方便快捷。
●自驾
漾睛居距广州大道内环路入口约850米,正常情况下5分钟内能上内环路;距华南快速干线花城入口最近线路为4.2公里,正常情况下12分钟左右能上高速,自驾出行十分便利。
(3)教育
幼儿园:小区1公里内有越秀区儿童福利会幼儿园、燕燕幼儿园、睦心幼儿园和明月幼儿园等,在一路之隔的五羊新城内;另外,距珠江新城佐治亚国际幼儿园约1.2公里。
对口小学:配套小学为天河区第一小学华穗校区(原先烈东小学珠江新城校区),学校距漾睛居约400米,家长接送省时方便,高年级小学生可自行上学放学。
对口中学:天河区第一小学对应直升初中为天河中学(花城校区),学校位于花城大道猎德地铁站旁,距漾睛居约1750米,初中学生自行上学放学完全没问题。
PS.据悉天河区小升初将于2025年起全面实行电脑随机派位的招生方式,届时中学学位或存在不确定性,具体请以天河区教育局当年发布的招生政策为准。
(4)医疗
●社区医院:天河区冼村街杨箕东社区卫生服务站位于华穗路386号2层,距漾睛居约150米,疫苗接种、感冒、抽血、B超等小型检查科目可以在此就诊。
●大型医院:小区附近的三甲医院有广州市妇女儿童医疗中心,距小区仅300米左右;此外,附近几公里内还有中山三院、南部战区空军医院、省中医二沙岛分院等三甲医院,优质医疗资源非常丰富。
(5)商圈
小区为封闭式管理,无商业裙楼,日常生活所需,主要依赖周边小区及写字楼的底商解决(上图为一路之隔的星汇园底商),其他的生活娱乐消费需求可以到附近的东塔和西塔。
小区到西塔约850米,步行15分钟可到达广州友谊商店(国金店);距东塔约1100米,步行20分钟左右可到达K11,附近还有花城广场、广州市政务中心等,无论是购物、娱乐、饮食,还是窗口办事,都十分便捷!
(6)文化资源
小区距广州大剧院约1000米,剧院自正式开幕以来,国际及国内优秀歌剧包括《图兰朵》、《托斯卡》、《妈妈咪呀》中文版等均在此上演,欣赏世界音乐文化大餐就在家门口。
小区到广州图书馆约1300米,步行20分钟即可达,利用碎片时间即可方便地借阅海量图书资源。
广州图书馆于2018年被中华人民共和国文化和旅游部评定为国家一级图书馆,2016年广东省人民政府公布该图书馆为广东省古籍重点保护单位。
小区到广东省博物馆约1200米,步行20分钟内即可到达。广东省博物馆新馆于2004年12月奠基开工,2010年建成,总占地面积6.7万平方米,是广东省唯一的省级综合博物馆,国家一级博物馆。
(7)领事馆
珠江新城目前集中了约75%的外国驻穗总领事馆,大部分集中在西区的写字楼中,包括以色列、俄罗斯、澳大利亚、意大利、厄瓜多尔、西班牙、巴西、智利、古巴、乌干达、美国等国家驻广州总领事馆;商务签注、出国留学等办事场景,非常方便。
小区详评(漾睛居)01小区园景
漾晴居小区为人车分流设计,地下停车场通道与花园无交叉,上图是位于华明直街的停车场入口。
上图左侧为小区的前花园(南),右侧为华明路,往前走50米就是小区正门。
上图是前花园内侧,楼栋底层为挑高的骑楼设计,外面则是小花园。
上图是小区正门,雨蓬左右两侧是小区的前花园(南),为开放式。
一楼为大堂(上图),二楼夹层中空,为业主的活动区域,后方则为小区的后花园(北)。
小区一楼大堂宽阔明亮(上图),前后均为花园,小区虽然小,但是活动空间不小。
上图是位于小区北侧的后花园,为封闭式管理;尽管有21年楼龄,小花园依然打理得不错,整体干净整洁。
小花园的另一侧,花草茂盛,绿树成荫,有不错的遮阳效果,夏天也适合在花园内休闲。
电梯间干净整洁,但通风和采光一般,需要人工照明,整体略显陈旧。
上图为小区中楼层的北向景观,对面楼栋为丽晶华庭(后续文章会点评)。
小区高层外立面以土***为主,低层则以红褐色为主,整体呈现代建筑风格,远看外观依然显新。
02户型楼栋
(1)楼栋简介
漾睛居是越秀地产在珠江新城早期开发的一个带花园单体楼小区,共2栋33层塔楼,分为西座和东座。两座户型对称分布,每座东西侧户型也是对称分布;从噪音的传播路径来看,优选西座。
(2)户型分析
漾睛居只有94平方3房、97平方3房及140平方3+1房三种户型,其余户型均为东西镜像户型,下面我们就逐一点评一下这三种户型。
94户型:
格局:3房2厅,总建筑面积94平方米,南/北向。
点评:本户型是小区最小的户型,西座和东座各2户,分别位于小区东西两端以及两栋之间凹进去的地方,从采光的角度看,优选东西两端单元,综合环境噪音的影响,优选西座西侧单元;本户型整体方正实用,最大的缺点就是客厅无阳台,飘窗开度不大,客厅采光一般。
人群:适合单纯的二胎家庭或与长辈同住的独生家庭。
97户型:
格局:3房2厅,总建筑面积97平方米,西/东向。
点评:本户型是小区面积中档的户型,总价预算与94平方户型差不多,但本户型带厅出阳台和东侧飘窗互为对流,采光和通风均比94户型好一点,最大的缺点就是卧室有弧边或斜边,会影响空间的利用。
人群:适合单纯的二胎家庭或与长辈同住的独生家庭。
140户型:
格局:3+1房2厅,总建筑面积140平方米,南/东向。
点评:本户型是小区的楼王户型,140平方大3房设计,整体舒适度高,也是全小区唯一带南向厅出阳台的户型;缺点是阳台偏小,卧室弧边和斜边,但鉴于本户型面积较大,影响不大。
人群:适合单纯的二胎家庭或与长辈同住的独生家庭。
(3)户型选择
漾睛居由2栋33层住宅组成,分别为西座和东座,楼栋前方(南)为一个小型的开放式花园,后方(北)则为一个封闭式的小花园;西面、南面、北面不靠主干道,东面靠华穗路,东侧低层因被电房遮挡,所以中低层较为安静,高层则会受到噪音的影响;对比同地段其他靠近主干道的独栋小区来说,就显得很安静了。
(1)从噪音的角度来看,西面、北面和南面均为内部道路,噪音影响不大;相对来说,东面的华穗路较宽广,车流量和噪音相对大一点;因小区东侧有一所约2层楼高的电房以及路边绿树的遮挡,中楼层及低楼层相对安静,东侧户型优选中楼层,其他位置所有楼层均可。
(2)从景观和通风的角度来看,西面、北面、东面均为高楼,视野一般;南面则为天河中学高中部生活区,建筑较为低矮,视野和通风佳,94平方或140平方户型客厅为南向,优选140平方楼王户型。
(3)在户型的选择上,还要综合预算、朝向、楼层等因素来选择:
预算1000万+的买家,可以选择94或97平方的3房户型,94户型小阳台隔着卫生间,通风情况不如97平方户型,价格相差无几的情况下,优选97户型。
预算1500万+的买家,可以选择140平方楼王户型,分布在小区两栋楼的南端,因为楼王的关系,还特意设计了一个南向的厅出小阳台,对比94平方户型客厅只有一个南向小飘窗来说,这个小阳台确实是难能可贵的存在。
具体选择要看购房者个人对景观、采光、通风、环境噪音以及业主卖家等综合条件评定。除以上介绍的两种代表性改善型户型,其他没有介绍的户型,请看下面我们整理的户型分布表:
升值潜力漾晴居于2001年开盘,当年的开盘售价为7000元/平方米;那么这些年来,小区的升值速度又怎样呢?
从图表可出,漾晴居开盘以来的年均增值速度是13.88%,21年间增值约14.31倍(以当前市场成交价计算)。
*注:以上增值速度数据统计至发稿时月份,如对数据存在疑问,或想了解同一时间点各小区的增速,请私信进行咨询。
总结本期主要介绍了珠江新城西区的漾晴居,共2栋33层塔楼,分为东座和西座,户型只有94平方、97平方和140平方三种,3梯6户,是西区一个较为安静的偏刚需改善型小区。
优点方面:
(1)地段位置优越,位于广州的宇宙中心--珠江新城,交通便利,两地铁线交汇,公交线路密集;
(2)小区周边优质公共配套资源丰富,近三甲医院,带优质公立学位,图书馆、博物馆、歌剧院、少年宫等文化场馆就在附近;
(3)小区为封闭式花园小区,绿化率达到43.6%;
(4)小区得房率接近84%,比一般电梯房要高;
(5)相对同地段其他单体楼小区,漾晴居四周车流量不大,较为安静;
(6)开发商自带的越秀物业管理得不错,小区干净整洁,外来人员进入大厦管理相对严格。
缺点方面:
(1)东座东侧高层住户易受华穗噪音影响;
(2)附近高楼林立,西面、北面和东面视野不够开阔;
(3)小区不算新,楼龄超过20年;
(4)附近幼儿园离小区较远,接送不方便;
(5)车位不足,配比仅1:0.4左右;
(6)密度高,3梯6户,规划容积率达到6.9;
(7)户型设计与时代脱节,94平方户型无厅出阳台,97平方和140平方户型厅出阳台偏小。
因楼龄较老的关系,小区设计风格显得有点脱节,如阳台偏小的问题;东侧户型,除容易受华穗路噪音影响外,部分买家也会嫌弃楼下的电房(从科学的角度出发,电房传输的是60赫兹的低频电流,不会产生对***有害的电离辐射,否则环保局等相关部门也不会坐视不理)。
小区不大,房源不多,交投量不大;开盘以来年均增值速度为13.88%,在珠江新城西区来说不算低,但远低于其他区域的优质楼盘;小区全为3房户型,且得房率高;综合来说,适合自住型买家。
下期将介绍其他改善型或豪宅小区,敬请留意哦!如果有想了解的楼盘,请在文末留言告诉我们。
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如有更多房产方面的问题,欢迎与我交流,公众号:苏菲说房。
三、2019广州50万首付预算,珠江新城上班,建议买哪里的房子?
市桥地铁站附近,很多符合预算房子,通勤时间合理,搭地铁上下班即可,市桥商圈也很成熟,休息的时候娱乐购物地方都有,其他有不明白的可以继续问~
四、珠江新城,房价多少钱一平?
你好,珠江新城房价均价大约为65200元/平米左右。
五、2019广州50万首付预算,珠江新城上班,建议买哪里的房子?
增城沙村地铁口的新世界万象花园可以上车。